2024年被認為是我國銀發經濟的元年，年初的國務院1號文件吹響了“銀發經濟”的總動員令，養老業迎來了關系到3億老年人衣食住行的發展新機遇。

　　住房是老年人最基本的保障，是影響養老方式選擇的最重要的因素。根據中國人民大學的調研報告，國內城市處于獨立居?。ㄒ粋€人獨居或與老伴同?。顟B的老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人是與子女同住。近日，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、老齡產業研究中心主任黃石松就相關熱點接受中宏網專訪。

　　中宏網記者：住房是老年人最基本的保障，是影響養老方式選擇的最重要的因素。統籌住房和居家養老服務政策勢在必行也刻不容緩，您對此有何建言？

　　黃石松：房地產是國民經濟中的基礎性、支柱性產業，對于拉動內需、促進經濟增長至關重要。2022年我國整體進入中度老齡化社會，人口總量呈現負增長趨勢。與此同時，經過“10年10倍”的黃金發展期，房地產供求關系已經發生根本性變化，全國房地產投資和交易普遍進入下跌通道，為此，包括上海等在內的一線城市在過去近一年時間內，已分群體、分層次、循序漸進放開了限制性購房政策。然而，房地產交易量在短暫沖高后出現了回落，房屋租賃市場低迷，住宅和寫字樓的空置率達到近年來新高，房地產對宏觀經濟恢復的帶動作用尚不明顯，政策效應還有待觀察。

　　事實上，隨著老齡化加速，經過多年調控，投機性、投資性住房需求得到有效遏制。受傳統文化觀念等因素影響，老年人更愿意選擇在地化居家養老模式，由此，因追求退休后更高質量生活、異地養老、方便照顧子女（老老人）等導致的改善型、調整型住房需求上升，市場交易的結構性特征明顯。特別是隨著上世紀60年代出生的“60后”集中步入老年期，從2022年到2032年的10年間將有近2.5億人進入老年期，我國集中退休高峰期也隨之到來。隨著老年期生活方式的變化，退休老年人房屋置換的需求客觀存在、并將集中釋放，由于不再需要按時上下班，對學區也不再敏感，進而希望居住在環境更好、靠近公園和醫院等區位；或者希望從“老破小”置換到更大、戶型更好的住房；或者希望通過置換，一賣一買的結余，為子女提供經濟上的支持；或者希望搬到高齡的父母身邊，方便照顧“老老人”等等，此外，還包括對戶內適老化改造的需求，比如置換適老化家具、配置康復輔具等。

　　然而，我國住宅戶型設計、小區公共配套設施和環境設計都是在年輕型社會背景下形成的，都不同程度存在著不適老、不宜居現象，老年人“下不了樓、出不了門”客觀存在。住房的買賣、租賃、物業管理等制度同樣存在“老年不友好”，老年人房屋置換過程中的中介費用、流轉稅費等成本過高，受貸款利率和年限的影響，當前房地產金融政策的放寬并不能讓老年人受益?！拔飿I+養老”服務難以實現，很大程度上是由于住房政策與居家養老服務政策不銜接。

　　由此，統籌住房政策和居家養老服務政策勢在必行也迫在眉睫。構建年齡友好型住房制度體系，打造全齡友好型社會，有利于促進住房消費的更新迭代，促進老年人口合理流動，緩解老年人過度集中在城市核心區的矛盾；有利于活躍房地產交易，促進住房價格合理回歸，減輕育齡群體生育、養育和家庭養老負擔；有利于促進代際關系和諧，滿足家庭養老和托育等隔代照料的需求；有利于盤活存量房地產資源，促進房地產業轉型發展，化解房地產風險。希望在這一輪房地產政策調整中，能夠實現民政部門和住建部門的政策聯動，更好地發揮政策的疊加效應，提高政策的綜合效能。